《国际金融报》联手亿翰智库，数据解码房企50强

　　编者按：

　　进入9月，一年一度的房企中报季终于落下帷幕。

　　疫情冲击、销售停摆、融资放松、拿地扩张成为了2020年上半年的关键词。

　　为了进一步透析50强房企的上半年表现，《国际金融报》联合亿翰智库发布系列榜单，以期通过数据对比反映出企业阶段性经营成果、盈利能力、资金链安全情况、杠杆使用情况、偿债能力等。

　　赚钱能力大比拼

　　营收头部座次全打乱

　　上半年受疫情影响，房企整体收入结算速度放缓。不仅如此，在营收增速下滑趋势下，随着调控政策严格贯彻“房住不炒”，房企的利润空间被压缩，盈利能力也面临挑战。

　　营收增速放缓

　　2020年上半年，50强房企实现营业收入总额19948.9亿元，占比全行业70.3%，行业集中度进一步提高。此外，19948.9亿元的数值虽然较2019年上半年的18346.9亿元同比上涨8.7%，但增速对比去年同期的19.8%大幅下降，在持续聚焦“房住不炒、因城施策”的背景下，房地产行业受到限制，销售增速放缓也导致公司收入增长放慢。

　　分解到各个梯队来看，上半年50强房企营收平均增速为22.9%，其中TOP 10、TOP 11-20及TOP 21-50的平均增速分别为7.8%、26.8%及26.6%，中型房企增速显著高于头部房企，十强房企营收增速由去年同期的25.9%减少至7.8%。

　　头部房企中，上半年营收前五名与去年底相比座次全部打乱。恒大以2666.31亿元重返第一，绿地控股以2098.43亿元位居第二，碧桂园和万科紧随其后，中海超越融创和保利拿下TOP 5里的最后一个席位。十强后半段依次为融创、保利、世茂、龙湖和华润。

　　十强中，龙湖依然保持了营收的高增长，增幅高达32.6%，恒大、世茂、中海等增幅也超过10%。

　　在新城控股和招商蛇口的带动下，TOP 11-20梯队增速26.8%为几个梯队中最高。由于今年上半年营收主要来自于2018年、2019年项目的结转，新城控股过去两年销售增速分别为74.8%、22.5%，招商蛇口同期销售金额增速也达到51.3%、29.3%，销售增速上涨导致公司收入大涨，上半年，新城控股和招商蛇口的营收增速分别为121.1%和45.7%。

　　需要注意的是，伴随着销售增速下降，房企的预收账款增速也出现了不同程度的下降，TOP 3、TOP 4-10、TOP 11-20、TOP 21-50预收账款增速分别为7.9%、11.2%、11.5%及10.4%。

　　此外，受疫情影响，TOP 20-50房企的预收账款呈分化态势，TOP 50中预收账款增幅前三与降幅前三均出现在TOP 20-50中，其中禹洲集团、建发国际和招商蛇口增幅依次为62%、45.8%和44.1%，位列前三名。预收账款降幅最大的分别为华发股份-17.7%、时代中国-12.5%和荣盛发展-9%。

　　究其原因，一方面该梯队部分房企的规模诉求较高，如禹洲集团今年要冲千亿，按照2019年751亿元销售额计算增速要达到33.3%，实际上早在2018年禹洲内部便定下了千亿战略，但迟迟未能实现。建发国际自2018年以来便开始快速扩张，过去两年其销售额增速达145.2%和104.8%。伴随着销售规模的扩张，其预收账款也随之上涨。另一方面，该梯队房企受疫情影响较大，部分房企布局城市恢复较慢，如荣盛发展主要布局于河北，土储占比达38.33%，疫情后京津冀地区相比长三角和珠三角恢复速度较慢，虽然公司销售金额恢复至2019年同期，但受回款率下降的影响，公司预收账款也随之出现下行。

　　16家房企净利率不足10%

　　营收增速下滑趋势下，在地产调控政策严格贯彻“房住不炒”的情况下，房企的利润空间被压缩，盈利能力呈现下滑趋势。

　　上半年，50强房企平均毛利润率为28.58%，较2019年同期下降4.69个百分点；平均净利润率为13.35%，同比下滑3.76个百分点。50家房企中有43家毛利润率出现下滑，占比86%，37家净利润率出现下滑，占比74%。

　　具体来看，净利率超过30%的只有中国金茂一家，上半年金茂净利率高达38.31%，位列第一。这一数值甚至超过了去年底金茂的毛利率，这一增长并非由于其盈利能力的提升，而是因为上半年金茂营收同比大幅下滑所致。