地产金融持续收紧 楼市如何走？

　　继房企“三道红线”融资新规之后，近日监管层再度提醒银行控制新增贷款中房地产贷款比例。有国有大行相关人士向记者表示，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。业内分析人士指出，近年来，监管对银行房贷的监控非常严格，近期房地产销售回暖，部分银行房贷规模仍有增长，监管再度下发控制房贷规模的要求，更多的是警示作用，也预示着房地产融资“严监管”态势不变。

　　对于最近热议的“三道红线”，在9月25日举行的万科媒体交流会上，万科董事会主席郁亮表示，“三道红线”的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的改革，是对所有开发商的挑战，随着“三道红线”到来，金融红利时代结束，行业进入管理红利时代。

　　记者了解到，住房和城乡建设部、人民银行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，虽具体细则并未透露，但不少房企均发声回应细则中的“三道红线”。值得注意的是，有最新消息称，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

　　文/广州日报全媒体记者 王楚涵、林晓丽

　　趋势：行业或将进入管理红利时代

　　对于最近热议的“三道红线”，在9月25日举行的万科媒体交流会上，万科董事会主席郁亮表示，这是行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战，“这次的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务技巧是没有任何作用的。这对所有开发商都是挑战，“三道红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。”郁亮表示。

　　记者了解到，8月20日，住房和城乡建设部、人民银行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，但具体细则并未透露。有消息称，会议拟给房企融资设置四档管理和“三道红线”。其中，“三道红线”主要涉及三个指标，即剔除预收款后的负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不低于1。

　　具体而言，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

　　在郁亮看来，目前中国房地产行业进入了第三个阶段，在2002年之前是土地红利阶段，谁有关系拿到地，谁就赚到钱了。“招拍挂”制度实施之后就是金融红利阶段，随着“三道红线”到来，金融红利时代结束，行业进入管理红利时代。“房地产金融占比越来越高是不对的，因为国家发展不能只靠房地产，应该有各种各样的高科技基础设施。企业应该均衡无短板，如果企业有明显短板，例如现金流问题，则会引发系统风险。”郁亮表示。

　　企业：需做好“以价换量”的风险评估

　　根据亿翰智库选取的2020年上半年50家样本规模房企数据显示，其中10家踩中两红线，7家全染红。在净负债率指标方面，三成房企超过100%。具体来看，有统计数据显示，在2020年上半年合同销售金额排名前15的内地上市房企（A股和港股）中，中国恒大、融创地产和绿地控股同时踩中“三道红线”，按照规定，未来有息负债不能再增加；中国金茂触及两条红线；保利地产、中国海外发展、龙湖地产、华润置地和金地集团“三道红线”均未踩中。

　　值得注意的是，有最新消息称，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。目前融资“三道红线”今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，房企每月15日前需提交监管部门下发的监测表，共涉8项财务指标，其中涵盖了“三道红线”指标。易居企业集团CEO丁祖昱表示，“三道红线”下，未来高增长将一去不复返。目前还有一个适应和调整的过程，相信随着下半年各大房企战略调整，明年发布年报之时，这三项指标便会有比较大的改善。

　　随着各行各业复工、复产有序推进，房地产市场同步转暖，2020年8月百城首开项目平均签约率达47%，同比增长14个百分点，较2018年以来月均也增长12个百分点。

　　丁祖昱表示，随着“三道红线”的落地实施，部分房企也将面临融资难题，这将对行业产生较大影响：如土地市场降温，新房销售加速等。尤其是那些触碰红线的房企，更要加紧供货、积极营销、抢收业绩，通过增加销售回款、降低现金支出等方式改善资产负债表。然而，对于一些扩张型房企来说，“以价换量”的销售策略是否具有可持续性，企业要做好风险评估。此外，随着盈利能力成为企业的核心价值之一，未来开发商们也应更加关注如何提升自身的产品打造能力，以提升项目的产品溢价。

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