审批放权城市土地供应提质增效 深圳挖潜存量土地破局空间瓶颈

　　本报记者 王丽新

　　3月份以来，国务院向北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、宁波、南京、苏州和合肥等11个试点城市下放了建设用地审批管理权。

　　下放建设用地审批管理权的背后，无论是哪个城市成为试点，都是提高用地审批效率，压缩原有审批时间，提升用地保障能力，“提质增效”之举。

　　“国务院提出深化土地管理制度改革，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批权下放到部分城市，一定程度上会加快未来土地供应，持续推进国土空间的提质增效。”中指研究院深圳分院分析师殷传强向《证券日报》记者表示，比如深圳接下来将重点激活存量土地，增加住宅用地供应，让持续面临土地瓶颈的深圳再一次提升城市竞争力。

　　审批放权城市供地增幅领先

　　今年3月初，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年，赋予省级地方政府更大的用地自主权。

　　10月中旬，时值深圳经济特区建立40周年之际，建设用地审批权放权城市名单中加入了深圳，深圳获得“土地管理”大礼包。从简政放权、存量挖掘和制度创新等方面，赋予了深圳更多自主权，引发业内极大关注。

　　“深圳获得用地主导权，但没有扩容，背后是一盘大棋。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，上大项目、搞房地产开发，内地哪个城市都会搞，深圳不可以这样。对深圳来说，产业和城市地位升级了，但空间结构还留在工业时代，首先应该狠命挖潜，把低效闲置的土地利用好，提高地均产值。

　　据CRIC监测数据显示，今年前三季度，34个一二线城市土地成交总建面达4.58亿平方米，比2019年同期增加了5%；与此同时，属于首批下放建设用地审批管理权试点的北京、天津、上海等11个一二线城市总成交建面为1.51亿平方米，比2019年同期增加了7%，增幅更为显著。

　　从成交金额来看，建设用地审批放权城市土地供地增加的表现更为突出，34个一二线城市总成交金额同比增幅为12%，而11个审批放权城市总成交金额同比增幅为20%，增幅领先了8个百分点。

　　“国务院下放建设用地审批权以来，11个试点一二线城市中除商品住宅去化不佳的天津、以及购买能力偏弱的合肥外，其余城市前三季度土地供应同比增加或基本持平，供应速度保持稳定增长，尤其是深圳和上海，表现尤为突出。”克而瑞地产分析师马千里、邱娟表示，客观而言，供应量突出一定程度上与疫情暴发有较大关联，为了稳经济、稳就业，各地政府在二季度加快了土地供应节奏，尤其是挂出一些优质地块来重振市场信心；但审批权下放无疑加快了土地的供应速度，尤其是上海、深圳这种土地资源比较稀缺的城市，在拥有自主审批权之后，城市精准施政能够更好地执行，供地速度增势十分突出。

　　值得一提的是，从前三季度土地成交总建面变动情况来看，11个土地审批放权的城市中比2019年同期增幅最大的当属深圳。今年前三季度，深圳经营性用地成交总建面高达332万平方米，同比2019年同期增幅高达151%，远高于增幅第二位、第三位的广州和上海。

　　而土地“扩权”落地仅10天后，深圳就以294亿元起拍总价挂出了8宗居住用地，总出让面积逾73.22万平方米。无疑，未来深圳的住宅用地供应正在加速和加量。

　　缓解深圳住宅供地紧缺局面

　　深圳与其他城市不同，40年间，人口从30万涨到了2000万。如今的深圳，城市地位升级，不再只是经济特区，而是大湾区和深莞惠都市圈核心，未来人口还会大规模的增加，但“缺地不缺人”一直是深圳多年以来的城市发展瓶颈。

　　资料显示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容纳了2000万人口，但深圳居住用地占全市总建设用地面积不到23%，低于国家相关标准中25%-40%的下限。参照发达国家的大城市来说，这一比例应该提到30%-40%，才是合理的水平。

　　过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平方米，位居103个城市中倒数第四。人们相信深圳土地供应不足以满足庞大的人口住房需求，导致过去十余年深圳房价快速上涨。据中指研究院数据，2019年，深圳市商品住宅成交均价为55821元/平方米，是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。

　　“所谓的空间瓶颈，就是高房价、高成本、空间逼仄。”李宇嘉表示，若深圳能将产业、企业、人口疏导到外围，或者向外围购买用地指标，然后调整红线，深圳就能在经济、空间上实现突破，外围分享到了深圳的红利，惠州、东莞、河源和汕尾的产业基础夯实了；深圳不仅获得了宝贵的发展空间，而且高房价降下来了，人才安居问题也解决了。这或许就是深圳此次土地“扩权”所下的一盘大棋。